Hipotecas inversas

Existen tres tipos d hipotecas inversas disponibles: (1) una hipoteca inversa para un solo propósito, que la ofrecen algunas agencias locales y gubernamentales y organizaciones sin fines de lucro; (2) una hipoteca inversa con seguro federal, conocida como una Hipoteca de Conversión del Capital sobre la Vivienda (HECM) y respaldada por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de Estados Unidos  (se abre en una ventana nueva)(HUD); y (3) una hipoteca inversa de propiedad, la cual es un préstamo privado respaldado por una compañía hipotecaria o un prestamista que la ofrece.

Las hipotecas inversas de un único propósito son la opción más asequible. No están disponibles en todas las áreas y pueden usarse para un único propósito, especificado por el gobierno o el prestamista sin fines de lucro. Por ejemplo, el prestamista o compañía hipotecaria podría decir que el préstamo puede usarse únicamente para reparaciones en el hogar, mejoras o impuestos sobre la propiedad. La mayoría de los propietarios de vivienda con ingresos bajos o moderados puede calificar para estos préstamos.

Las hipotecas inversas exclusivas y HECM podrían resultar más costosas que los préstamos hipotecarios tradicionales, además de que los costos por adelantado pueden ser altos. Este es un punto importante a considerar, especialmente si piensa seguir viviendo en su casa durante un corto período de tiempo o pedir prestado una suma pequeña. La disponibilidad de los préstamos HECM es amplia, no tienen requisitos médicos ni de ingresos y pueden usarse para cualquier propósito.

Antes de solicitar una HECM, debe reunirse con el asesor de alguna agencia de asesoramiento sobre viviendas independiente aprobada por el gobierno. Algunos prestamistas y compañías hipotecarias que ofrecen hipotecas inversas exclusivas también exigen asesoramiento. Se requiere que el consejero explique los costos del préstamos y las implicaciones financieras, y las posibles alternativas para ayudarle a comparar las opciones.

Puede visitar HUD Exchange para encontrar un asesor de vivienda en su área, o llamar a la agencia al 1-800-569-4287.

Si tiene 62 años de edad o más, y está buscando dinero para financiar mejoras en su casa, liquidar su hipoteca actual, complementar su ingreso de retiro, o pagar los costos de atención de la salud, usted puede ser elegible para una hipoteca inversa. Por lo general, debes ser propietario pleno de su casa o tener un saldo hipotecario bajo que se pueda liquidar con el capital de la hipoteca inversa. Debe de tener lo recursos financieros para pagar los impuestos sobre la propiedad y el seguro vigentes, y debe vivir en la casa.

La cantidad de dinero que puede pedir prestada con una hipoteca inversa depende de varios factores, entre ellos su edad, el tipo de hipoteca inversa que seleccione, el valor de su casa y las tasas de interés actuales. Puede elegir entre varias opciones de pago, tales como un solo desembolso de suma global, adelantos en efectivo mensuales fijos por un marco de tiempo específico, una línea de crédito que le permita reducir los procedimientos del préstamo en cualquier momento en las sumas que eligió, o una combinación de pagos mensuales y una línea de crédito.

Puede localizar un prestamista de hipoteca inversa aprobado por FHA utilizando la la herramienta del buscador de la lista de prestamistas de HUD Esta herramienta te permite buscar prestamistas en tu área utilizando varios criterios de selección. Un préstamo FHA es una hipoteca asegurada por la Administración Federal para la Vivienda.  

Si está analizando contratar una hipoteca inversa, compare las diferentes alternativas. Compare sus opciones y los términos que le ofrezcan los distintos prestamistas o compañías hipotecarias. Lea toda la información posible sobre hipotecas inversas antes de hablar con un asesor, prestamista o compañía hipotecaria.

Sea cauteloso con lo que le ofrecen. Algunas compañías podrían ofrecerle bienes o servicios, como servicios para mejorar el hogar, y luego sugerirle que una hipoteca inversa sería la forma más fácil de pagarlos. Los prestamistas que le ofrecen hipotecas inversas podrían presionarlo para que compre otros productos financieros, como una anualidad o un seguro de cuidados a largo plazo.

No es necesario que compre ningún producto o servicio para obtener una hipoteca inversa (además de mantener el seguro adecuado para propietarios de vivienda o contra riesgos exigido por el HUD y otros prestamistas y compañías hipotecarias). En algunas situaciones, es ilegal que le pidan comprar otros productos para obtener una hipoteca inversa.

En resumen: si no comprende el costo o las características de una hipoteca inversa o cualquier otro producto que le ofrecen -o si percibe cierta presión o urgencia para cerrar la transacción- no tome ninguna acción y busque asesoramiento en otro lugar. Considere solicitar el consejo de un familiar, amigo u otra persona de su confianza.

Los adelantos de préstamo de las hipotecas inversas no son imponibles, y por lo general no afectan sus beneficios del seguro social o Medicare. Usted conserva el título de su propiedad y no debe realizar pagos mensuales. El préstamo no tiene que pagarse hasta que muere el último prestatario sobreviviente, o usted deja de vivir en la vivienda como su residencia principal.

Por lo general, los prestamistas y las compañías hipotecarias cobran un cargo de preparación, una prima de seguro hipotecario (para HECM con seguro federal) y otros costos de cierre en el caso de las hipotecas inversas. Los prestamistas también pueden cobrar cargos de servicio durante el plazo de la hipoteca. 

El monto que adeuda de una hipoteca inversa se incrementa con el paso del tiempo. Se le cobran intereses sobre el saldo pendiente y se suman al monto que adeuda cada mes. Esto significa que su deuda total se incrementa a medida que se le otorgan los fondos del préstamo y el interés del préstamo se acumula.

Dado que usted conserva el título de propiedad de su casa, es responsable de pagar el impuesto sobre la propiedad, seguro, servicios públicos, combustible, mantenimiento y otros gastos. Si usted no paga el impuesto sobre la propiedad, no cuenta con un seguro para propietarios de vivienda ni conserva el estado de su casa, su préstamo podría vencerse y debería pagarlo.

Cualquier interés acumulado en una hipoteca inversa no es deducible en su declaración de impuestos sobre la renta hasta que el préstamo se haya pagado totalmente. 

Las hipotecas inversas pueden consumir la totalidad o parte del capital en su propiedad, y dejar menos activos para usted y sus herederos. La mayoría de las hipotecas inversas tiene una cláusula de "falta de recursos" que evita que usted y su patrimonio deban más que el valor de su casa cuando el préstamo vence y se vende la propiedad. No obstante, si usted y sus herederos desean conservar la propiedad, por lo general debe devolver el préstamo en su totalidad, incluso si el saldo del préstamo es superior al valor de la casa.

Bajo la ley federal, tiene tres días de calendario para cambiar de idea y cancelar el préstamo. En el momento del cierre deben explicarle el proceso de cancelación. Asegúrese de pedirle al prestamista las instrucciones claras sobre este proceso, incluyendo la información de contacto de las personas involucradas en el proceso.

Para obtener más información, visite:

Federal Trade Commission (FTC)

Oficina para la Protección Financiera del Consumidor (CFPB)

Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de Estados Unidos (HUD)

Puntos destacados de la hipoteca inversa (AARP)