Refinanciar o modificar

¿Han caído las tasas de interés? ¿O espera que suban? ¿Su calificación de crédito ha mejorado tanto que podría ser elegible para una hipoteca con una menor tasa de interés? ¿Desea cambiar a un tipo de hipoteca diferente? 

Las respuestas que dé a estas preguntas influirán en su decisión de refinanciar su hipoteca. Pero antes de decidir, necesita saber todo lo que significa refinanciar. Cuando elige refinanciar, usted liquida su hipoteca actual y crea una nueva.

Es posible que su casa sea su activo financiero más valioso, por lo que deseará ser prudente al elegir un prestamista, agente o compañía hipotecaria y los términos específicos de la hipoteca. Aparte de los beneficios potenciales del refinanciamiento, también hay costos. 

Reduzca su tasa de interés

El refinanciamiento puede reducir su tasa de interés. La tasa de interés de su hipoteca determina cuánto paga por mes por su hipoteca, generalmente las tasas más bajas significan pagos más bajos. Es posible que obtenga una menor tasa de interés debido a cambios en las condiciones del mercado o porque mejoró su calificación de crédito. Una menor tasa de interés podría permitirle generar un mayor capital sobre su propiedad más rápidamente.

Por ejemplo, compare los pagos mensuales (del capital e interés) de un préstamo de tasa fija a 30 años de $200,000 al 5.5% y al 6.0%. 

Aumente el plazo del préstamo 

El refinanciamiento puede aumentar el plazo de su hipoteca. Quizás le convenga una hipoteca con un plazo más largo para reducir sus pagos mensuales. No obstante, esto también incrementará el período durante el cual realizará pagos hipotecarios y el monto total que terminará pagando en intereses.

Reduzca el plazo del préstamo

El refinanciamiento puede reducir el plazo de su hipoteca. Las hipotecas a más corto plazo —por ejemplo, una hipoteca a 15 años en lugar de una hipoteca a 30 años— generalmente tienen tasas de interés más bajas. Además, salda su préstamo en menos tiempo, por lo que reduce a su vez el costo total de los intereses. La desventaja es que sus pagos mensuales suelen ser más altos debido a que está pagando una mayor proporción del capital cada mes.

Por ejemplo, compare el costo total de los intereses de un préstamo de $200,000 a tasa fija al 6% por 30 años vs. 5.5% por 15 años.

Cambio de un producto con una tasa ajustable a otro con una tasa fija  

Si usted tiene una hipoteca de tasa ajustable, o ARM, sus pagos mensuales cambiarán a medida que se modifique la tasa de interés. Con este tipo de hipoteca, sus pagos podrían aumentar o disminuir. 

Tal vez le resulte incómodo pensar que los pagos de su hipoteca podrían subir. En este caso, podría considerar pasarse a una hipoteca de tasa fija para sentirse más tranquilo al tener una tasa de interés y un pago mensual constantes. Quizás también prefiera una hipoteca de tasa fija si piensa que las tasas de interés aumentarán en el futuro.

Obtenga una tasa de interés ajustable (ARM) con mejores condiciones

Si actualmente tiene una ARM, ¿el próximo ajuste a la tasa de interés aumentará sus pagos mensuales de manera significativa? Podría elegir refinanciar para obtener otra ARM con mejores términos. Por ejemplo, el nuevo préstamo podría comenzar con una tasa de interés menor. El nuevo préstamo también podría ofrecerle menores ajustes anuales de la tasa de interés o menores topes de la tasa de interés durante la vida del préstamo, lo que significa que la tasa de interés no puede superar cierto monto.

Para obtener más detalles, vea la  Guía para el consumidor sobre hipotecas a tasa ajustable de la Junta de la Reserva Federal (FRB) (se abre en una ventana nueva)..

Obtenga efectivo del capital acumulado en su casa

El capital en la propiedad es la diferencia de valor en dólares entre el saldo que adeuda de su hipoteca y el valor de su propiedad. Cuando refinancia por un monto mayor al que adeuda por su casa, puede recibir la diferencia en un pago en efectivo (conocido como refinanciamiento con pago en efectivo). Podría elegir esta opción, por ejemplo, si necesita efectivo para realizar mejoras en el hogar o pagar la educación de su hijo. 

Recuerde, sin embargo, que cuando utilice el capital acumulado en la propiedad, le llevará tiempo reponerlo. Esto significa que si necesita vender su casa, no recibirá tanto dinero por la venta. 

Si está considerando un refinanciamiento con pago en efectivo, analice también otras alternativas. Podría optar por un préstamo hipotecario sobre el capital en la propiedad o por una línea de crédito hipotecario sobre el capital en la propiedad. Compare un préstamo sobre el capital en la propiedad con un refinanciamiento con retiro de efectivo para ver cuál es la mejor opción para usted.

Para obtener más detalles, vea la ... de la FRB Lo que debe saber sobre las líneas de crédito hipotecario sobre el capital en la propiedad. 

Ha mantenido su hipoteca durante un largo tiempo.

La tabla de amortización muestra que la proporción de su pago acreditado como parte del capital de su préstamo aumenta cada año, mientras que la proporción acreditada al interés disminuye cada año. En los últimos años de su hipoteca, una mayor parte de su pago se aplica al capital y contribuye a acumular capital en la propiedad. Al refinanciar en el último tramo de su hipoteca, reiniciará el proceso de amortización, y la mayor parte de su pago mensual se acreditará para el pago de intereses nuevamente y no para la acumulación de capital en la propiedad. 

Amortización de un préstamo de $200,000 por 30 años al 5.9% [d]

Su hipoteca actual impone una multa por pago anticipado

La multa por pago anticipado es un cargo que los prestamistas o compañías hipotecarias pueden cobrarle si salda su préstamo hipotecario antes de tiempo, incluido el refinanciamiento. Si va a refinanciar con el mismo prestamista, consúltele si podría exonerarlo de la multa por pago anticipado. Debería analizar con sumo cuidado los costos de cualquier multa por pago anticipado en comparación con el ahorro que espera obtener del refinanciamiento. Pagar una multa por pago anticipado prolongará el tiempo que demore en alcanzar el umbral de rentabilidad al dar cuenta de los costos del refinanciamiento y el ahorro mensual que espera obtener.

Planea mudarse de casa en los próximos años

Los ahorros mensuales obtenidos gracias a los pagos mensuales más bajos no pueden superar los costos de refinanciamiento. Una cálculo de rentabilidad lo ayudará a determinar si vale la pena refinanciar, si está planeando mudarse en un futuro cercano.

Determinar su elegibilidad para el refinanciamiento es un procedimiento similar al proceso de aprobación que realizó con su primera hipoteca. Su prestamista o compañía hipotecaria analizará sus ingresos y activos, calificación de crédito, otras deudas, el valor actual de la propiedad y el monto que desea pedir prestado. Si su calificación de crédito ha mejorado, es posible que pueda acceder a un préstamo con una menor tasa de interés. Por otra parte, si su calificación de crédito es menor ahora que cuando obtuvo su hipoteca actual, es posible que deba pagar una tasa de interés mayor por el nuevo préstamo. 

Los prestamistas analizarán el monto del préstamo que desea solicitar y el valor actual de su casa. Si la relación préstamo valor (LTV) no concuerda con sus pautas de préstamo, quizás no deseen concederle un préstamo o le ofrezcan uno con términos menos favorables de los que tiene ahora. 

Si el precio de las propiedades cae, su casa podría no valer el monto que adeuda de la hipoteca. Aunque los precios de las propiedades permanezcan iguales, si usted tiene un préstamo que incluye amortización negativa (cuando su pago mensual es menor que el interés que adeuda, por lo que todo su pago se destina a intereses), es posible que adeude más sobre su hipoteca de lo que pidió prestado originalmente. Si este es el caso, podría resultarle difícil refinanciar.

No es inusual pagar entre el 3% y el 6% de su capital pendiente en costos de refinanciamiento. Estos gastos se suman a cualquier multa por pago anticipado u otros costos por saldar otras hipotecas que pudiera tener. 

Los costos de refinanciamiento varían según el estado y el prestamista o compañía hipotecaria. Estos son algunos de los cargos típicos que probablemente tenga que pagar cuando refinancia:

Cargo de solicitud Para procesar su solicitud de préstamo y obtener su informe de crédito.

Cargo de apertura del préstamo Cargo por adelantado para procesar un préstamo. 
Puntos. Puede ser un cargo único que paga para reducir su tasa de interés, o un cargo del prestamista o del agente hipotecario para ganar dinero sobre el préstamo.  
Búsqueda del título y seguro del título. Para verificar al titular legítimo de la propiedad y ver si hay gravámenes. El seguro del título protege a la compañía hipotecaria de cualquier error en los resultados de la búsqueda del título.  

Cargo por inspección. Cargo que cobra un inspector, ingeniero o consultor para analizar la condición estructural de la casa. El prestamista o su estado podrían exigir inspecciones adicionales, como inspecciones de termitas u otras plagas. 

Cargo por riesgo de inundaciones. Para determinar si su propiedad está ubicada en una zona de con riesgos de inundaciones y exige un seguro contra inundaciones.

Honorarios de tasación. Para tasar el valor de su casa.  
Cargo de cierre/revisión del abogado. Para los costos asociados con el cierre del préstamo para el prestamista. 

Multa por pago anticipado. Cargo por el pago anticipado de una hipoteca existente. Generalmente, los préstamos asegurados o garantizados por el gobierno federal no pueden incluir una multa por pago anticipado, y algunos prestamistas, como las cooperativas de ahorro y crédito federales, no pueden cobrar multas por pago anticipado.

Otros cargos podrían exigirse en el caso de préstamos asegurados o garantizados por programas de viviendas del gobierno federal, así como para préstamos convencionales asegurados por seguros hipotecarios privados.

Su prestamista o compañía hipotecaria podrían exigirle que tenga una póliza de seguro para propietarios de vivienda (a veces denominado seguro contra riesgos) vigente al momento de realizar el acuerdo. La póliza brinda protección contra daños físicos sufridos por incendio, viento, vandalismo y otros motivos cubiertos por su póliza. Al refinanciar, tal vez solo deba mostrar que tiene una póliza vigente. 

Para obtener más información sobre la forma de obtener la mejor hipoteca y entender sus costos de cierre, consulte la herramienta sobre créditos hipotecarios de la Oficina para la Protección Financiera del Consumidor (CFPB) guía detallada.

Los prestamistas y las compañías hipotecarias a menudo definen el refinanciamiento "sin costos" de forma diferente, así que asegúrese de consultar los términos específicos ofrecidos por cada uno de ellos. Básicamente, existen dos maneras de evitar el pago de cargos por adelantado. 

La primera es un arreglo en el cual el prestamista o la compañía hipotecaria cubre los costos de cierre, pero le cobra a usted una tasa de interés mayor. Usted deberá pagar esta elevada tasa de interés durante toda la vida del préstamo. La segunda es cuando los cargos de refinanciamiento ya están contemplados ("incluidos" o "financiados por") su préstamo: se convierten en parte del capital que pide prestado. Si bien no se le exigirá pagar dinero en efectivo por adelantado, terminará devolviendo estos cargos con intereses durante la vida de su préstamo.

Asegúrese de pedirle al prestamista que le ofrece un préstamo sin costo que le explique todos los cargos y multas antes de aceptar estos términos.

Use la hoja de cálculo detallada de esta sección para obtener un estimado aproximado del tiempo que le tomará recuperar los costos de refinanciamiento antes de que comience a beneficiarse con una tasa hipotecaria más baja. El ejemplo contempla una hipoteca de tasa fija y $200,000 a 30 años al 5% y un préstamo actual al 6%. Los cargos del nuevo préstamo equivalen a $2,500, pagados en efectivo al momento del cierre. 

Si piensa continuar viviendo en su casa hasta saldar la hipoteca, también le recomendamos analizar el interés total que pagará tanto por el préstamo nuevo como por el viejo.

También debería comparar el capital acumulado sobre la propiedad en ambos préstamos. Si ya ha pasado algo de tiempo desde que le concedieron el préstamo, la mayor parte del pago se destina a cubrir el capital, lo cual le ayuda a acumular valor sobre la propiedad. Si su nuevo préstamo tiene un plazo mayor al plazo restante de su hipoteca actual, serán menos los pagos anticipados destinados a cubrir el capital, lo cual retardará la acumulación de capital sobre su propiedad.

Calculadoras de refinanciamiento

Muchas calculadoras de hipotecas en línea están diseñadas para calcular el efecto de refinanciar su hipoteca. Por lo general, estas calculadoras requieren información sobre su hipoteca actual (como el capital restante, la tasa de interés y los años que aún le quedan a su hipoteca), el nuevo préstamo que está analizando solicitar (como el capital, la tasa de interés y el plazo), y los costos de cierre o por adelantado que deberá pagar por el préstamo.

Una  calculadora de refinanciamiento en línea (se abre en una ventana nueva)  le mostrará lo que ahorrará en comparación con lo que pagará, para que pueda determinar si la oferta de refinanciamiento es adecuada para usted.

Buscar y comparar diferentes alternativas de préstamos hipotecarios le ayudará a obtener el financiamiento más conveniente. Comparar y negociar los términos podría ahorrarle cientos o miles de dólares. Comience por obtener copias de sus informes de crédito para asegurarse de que la información que contienen es correcta (visite el sitio web de la  Comisión Federal de Comercio (FTC) (se abre en una ventana nueva)  para obtener información sobre copias gratuitas de su informe). 

hoja de cálculo de créditos hipotecarios de la FTC puede ayudarlo a comparar los costos. Lleve esta hoja consigo cuando hable con los prestamistas o agentes hipotecarios, y llénela con la información que recibe. No tenga miedo de hacerles saber que está buscando la mejor oferta.

Hable con su compañía hipotecaria actual

Si piensa refinanciar, le sugerimos hablar primero con su compañía hipotecaria actual. Dicho prestamista no querrá perderlo como cliente, y tal vez esté dispuesto a reducir o eliminar algunos de los cargos típicos de refinanciamiento. Por ejemplo, es posible que pueda ahorrar en comisiones para la búsqueda del título, la inspección y la determinación del riesgo de inundaciones. También podría suceder que su compañía hipotecaria decida no cobrarle el cargo de solicitud o el de preparación. Las probabilidades de que esto ocurra son mayores si su hipoteca actual tiene solo algunos años, por lo que la documentación relacionada con este préstamo aún estará actualizada. Hágale saber a su prestamista que usted está buscando la mejor oferta.

Compare distintos préstamos antes de decidir

Compare todos los términos que ofrecen los diferentes prestamistas, en particular las tasas de interés y los cargos. La ley federal exige a los prestamistas que brinden una estimación de préstamo dentro de los tres días de recibida su solicitud de préstamo hipotecario. La estimación debería brindarle una aproximación detallada de todos los costos implicados en el cierre. Revise este documento detenidamente.

Nota: Cuando consulta a varios prestamistas para poder hacer una comparación, cada uno de ellos solicitará un informe de crédito, lo cual podría afectar negativamente su calificación de crédito, en especial si está comenzando con una calificación más baja.

Si está buscando una línea de crédito sobre la propiedad o un préstamo a través de ciertos tipos de programas de asistencia para compradores de vivienda, debería recibir una divulgación de veracidad de crédito en cambio.

Obtenga información por escrito

Solicite información por escrito sobre cada préstamo en el que esté interesado antes de pagar cargos no reembolsables. Es importante que lea esta información y le consulte a su agente o compañía hipotecaria cualquier cosa que no comprenda. 

También le recomendamos hablar con sus consultores financieros, asesores de viviendaotros asesores de confianza o un abogado.

Use los periódicos e Internet para comparar precios

Su periódico local e Internet son buenos lugares para comenzar a buscar y comparar distintos préstamos. Por lo general, encontrará información sobre las tasas de interés y los puntos ofrecidos por diversas compañías hipotecarias. Dado que las tasas y los puntos se modifican a diario, le sugerimos verificar las fuentes de información con frecuencia cuando decida comparar diferentes créditos hipotecarios.

Tenga cuidado con las publicidades

Probablemente, la primera información que reciba sobre hipotecas provendrá de publicidades, correos, llamadas telefónicas y solicitudes de puerta en puerta de constructores, agentes de bienes raíces, agentes hipotecarios, prestamistas y compañías hipotecarias. Aunque esta información puede ser útil, tenga en cuenta que se trata de materiales de marketing - los anuncios y envíos por correo están diseñados para que la hipoteca sea lo más atractiva posible.

Seguramente estas publicidades le ofrecerán bajas tasas de interés y pagos mensuales, sin destacar que esas tasas y pagos podrían incrementarse de manera sustancial con el tiempo. Obtenga entonces toda la información necesaria y asegúrese de que las distintas ofertas que lleguen a sus manos satisfagan sus necesidades financieras. 

Elegir una hipoteca tal vez sea la decisión financiera más importante que deberá tomar. Le recomendamos obtener toda la información necesaria para tomar la decisión correcta. Haga preguntas sobre las características de los préstamos cuando hable con prestamistas, agentes hipotecarios, agentes de liquidación o de cierre y otros profesionales que participan en la operación, y siga preguntando hasta que obtenga respuestas claras y completas.

Para más información, visite los recursos para hipotecas de la CFPB en su sitio web.

Esta opción le permite llegar a un acuerdo con su compañía hipotecaria para cambiar los términos originales de su hipoteca, como el monto del pago, la duración del préstamo, la tasa de interés, etc. En la mayoría de los casos, la modificación de una hipoteca puede reducir su pago mensual a una cantidad que usted pueda pagar.

La modificación de un préstamo hipotecario puede ser una buena alternativa si usted no es elegible para refinanciamiento o está enfrentando dificultades económicas a largo plazo. También podría ser apropiado si está atrasado varios meses en los pagos de su hipoteca, o si es probable que se atrase pronto, y está a punto de perder su casa.

Si usted está atrasado en los pagos, la modificación de su hipoteca resolverá inmediatamente la condición de morosidad con su compañía hipotecaria. Puede reducir sus pagos mensuales a un monto que pueda pagar, o cambiar permanentemente los términos originales de su hipoteca y comenzar de nuevo. La modificación del préstamo perjudica menos su calificación de crédito (se abre en una ventana nueva) que una ejecución hipotecaria. Usted puede permanecer en su casa y evitar la ejecución hipotecaria.

Una modificación implica una o más de las siguientes cosas: cambiar el tipo de préstamo hipotecario (por ejemplo, de una hipoteca de tasa ajustable a una hipoteca de tasa fija); prorrogar el plazo de la hipoteca (por ejemplo, de 30 años a 40 años); reducir la tasa de interés de manera temporal o permanente; agregar importes vencidos, como el interés y el depósito en garantía, al saldo del principal impago, que luego se vuelve a amortizar durante el nuevo plazo.

Reúna toda su información financiera Comuníquese con su compañía hipotecaria. Explique cuál es su situación actual. Su compañía hipotecaria quiere ayudarle a conservar su casa y a evitar la ejecución hipotecaria. Comuníquese con su compañía en forma inmediata y averigüe si reúne los requisitos necesarios para la modificación hipotecaria.

Tenga cuidado con las estafas. Si recibe una oferta, información o asesoramiento que suena demasiado bueno para ser cierto, probablemente no lo sea. Los estafadores están robando millones de dólares a propietarios en dificultades prometiéndoles librarse de inmediato de la ejecución hipotecaria, o exigiéndoles dinero en efectivo por servicios de asesoramiento cuando agencias de asesoramiento certificadas por el HUD(se abre en una ventana nueva) ofrecen los mismos servicios en forma GRATUITA. No permita que se aprovechen de usted, de su situación, de su casa o de su dinero.

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