Opciones hipotecarias

Algunos prestamistas solicitan el 20% del precio de la compra de la casa como un pago de entrada. Sin embargo, algunos prestamistas ofrecen ahora préstamos que requieren el 20% de entrada - algunas veces tan poco como el 5% en préstamos convencionales. Si su pago de entrada es menos del 20%, por lo general los prestamistas piden al comprador de la vivienda que adquieran un seguro hipotecario privado (PMI) para proteger al prestamista en caso de que el comprador de la vivienda falle a la hora de pagar.

Cuando son programas asistidos gubernamentalmente como FHA(se abre en una ventana nueva) (Administración Federal para la Vivienda), VA(se abre en una ventana nueva) (Administración de Veteranos), o Servicios de Desarrollo Rural(se abre en una ventana nueva) están disponibles, los requisitos de pago de entrada podrían ser sustancialmente menores. Consulte si la compañía hipotecaria solicita un pago de entrada, incluso lo que necesita hacer para verificar que los fondos destinados a su pago de entrada estén disponibles. Consulte con su compañía hipotecaria sobre los programas especiales que pudiera ofrecer.

Si debe tener un PMI para acceder a su préstamo

• Pregunte cuál será el costo total del seguro.
• Pregunte de cuánto será su pago mensual al incluir la prima del PMI.

Al comprar una vivienda, recuerde evaluar las diferentes opciones disponibles, comparar costos y términos y negociar para obtener el mejor precio posible. Las hipotecas podrían tener muchas caraterísticas diferentes, que incluyen:

• tasas de interés fijas o tasas de interés ajustables;
• ajustes de pagos que pueden causar que sus pagos se eleven;
• pagos de interés que solo se establecen por un período específico y no reducirán el capital del préstamo durante tal término;
• multas por saldar el préstamo anticipadamente (a las cooperativas de ahorro y crédito federales se les prohibe cobrar multas por pago anticipado); y
• un pago elevado que se vence al final del préstamo (pago global).

La hoja de cálculo de créditos hipotecarios(se abre en una ventana nueva) también pudiera ayudarle si compara los programas de préstamos para facilitar su decisión y cuál hipoteca se ajusta mejor a sus necesidades. Llévelo consigo cuando hable con cada uno de los prestamistas o agentes y utilícelo para tomar notas sobre la información del préstamo.  Haga saber a los prestamistas que está comparando para obtener el mejor precio, así ellos saben que tienen que competir para tenerlo como cliente. Los prestamistas le proporcionarán varias divulgaciones, algunas de las cuales le podrian dar costos y productos variados del préstamo en el momento que están discutiendo el mismo. 

Considere preguntar por un calendario inicial de amortización por el tiempo en que dure el préstamo basado en las características de cualquier producto del préstamo en el cual pudiera estar interesado. Una vez que esté listo para comprar una vivienda, consulte con su cooperativa de ahorro y crédito sobre las tasas de interés competitivas y averigüe sobre sus opciones de hipoteca, que incluyen el término del préstamo y las condiciones.

La Federal Trade Commission proporciona el siguiente glosario para ayudar a los consumidores a que hagan decisiones informadas con respecto al préstamo.

Adjustable-rate mortgage (ARM) [hipoteca de tasa ajustable (ARM)] - Una hipoteca que no tiene una tasa de interés fija. La tasa se modifica durante la vida del préstamo en función de los movimientos sufridos por la tasa de indexación, como la tasa de los valores del Tesoro o el Índice del costo de fondos. Las ARM suelen ofrecer una tasa de interés inicial menor que la de los préstamos de tasa fija. La tasa de interés fluctúa durante la vida del préstamo según las condiciones del mercado, pero por lo general el acuerdo del préstamo establece tasas mínimas y máximas. Cuando las tasas de interés aumentan, es posible que sus pagos del préstamo también lo hagan; cuando las tasas de interés disminuyen, sus pagos mensuales también podrían hacerlo. Para obtener más información sobre las ARM, consulte el Manual del consumidor sobre hipotecas de tasa ajustable.

Annual percentage rate (APR) [tasa de porcentaje anual (APR)] - El costo del crédito expuesto como una tasa anual. Para el crédito con fecha de cancelación, por ejemplo préstamos para auto o hipotecas, la APR incluye la tasa de interés, puntos, cargos de agente y otros cargos de crédito que el prestatario tiene que pagar. En acuerdos de alquileres no se usan ni una APR ni una tasa equivalente.

Conventional loans (préstamos convencionales) - Préstamos hipotecarios aparte de aquellos que están asegurados o garantizados por una agencia gubernamental tales como la FHA (Administración Federal para la Vivienda), la VA (Administración de Veteranos), o los Servicios de Desarrollo Rural (antiguamente conocida como la Administración de Vivienda para Agricultores o FmHA).

Escrow (fideicomiso) - La tenencia del dinero o documentos por una tercera parte neutral antes del cierre en una propiedad. También puede ser una cuenta mantenida por el prestamista (o administrador) en la cual el propietario paga dinero para los impuestos y el seguro.

Fixed-rate loans (préstamos de tasa fija) - Préstamos que por lo general tienen términos de devolución de 15, 20, o 30 años. Tanto la tasa de interés y los pagos mensuales (para el capital y el interés) permanecen igual durante la duración del préstamo.

Interest rate (tasa de interés) - El precio pagado por el dinero que se ha pedido prestado, por lo general está fijado en porcentajes y como una tasa anual.

Loan origination fees (cargos de concertación del préstamo) - Cargos cobrados por el prestamista para procesar el préstamo; frecuentamente expresado como un porcentaje de la cantidad del préstamo.

Lock-in (cierre) - Un acuerdo por escrito que le garantiza a un comprador de vivienda una tasa de interés específica sobre un préstamo para la casa y que establece que el préstamo se cierra en cierto período, tal como 60 o 90 días. También frecuentemente el acuerdo especifica el número de puntos a ser pagados en el cierre.

Mortgage (hipoteca) - Un contrato, firmado por el prestatario cuando pide un préstamo para una vivienda, que le da al prestamista el derecho de tomar posesión de la propiedad si el prestatario falla en saldar o no puede pagar el préstamo.

Overages (excedentes) - La diferencia entre el precio más bajo disponible y cualquier precio mayor que el comprador de vivienda acuerda pagar para un préstamo. A menudo, a los asesores y agentes de préstamos se les permite guardar para sí algo o todo de esa diferencia en concepto de una compensación adicional.

Points (puntos) (también conocidos como puntos de descuento) - Un punto es equivalente a 1 por ciento de la cantidad del capital de un préstamo de hipoteca. Por ejemplo, si la hipoteca es de $200,000, un punto equivale a $2,000. Frecuentemente, las compañías hipotecarias cobran puntos tanto en las hipotecas que tienen tasa fija como en las que tienen tasa flexible para cubrir los costos de iniciación del préstamo o para ofrecer una compensación adicional al prestamista o al agente hipotecario. Normalmente, los puntos se pagan a la fecha de cierre del préstamo, y puede pagarlos el prestatario o la persona que vende la vivienda o mitad cada uno. En algunos casos, se puede pedir prestado el dinero para pagar esos puntos, pero hacerlo aumenta el monto del préstamo y los costos totales. Los puntos de descuento (algunas veces llamados cargos de descuento) son puntos que el prestatario decide pagar voluntariamente a cambio de una tasa de interés más baja.

Private mortgage insurance (PMI) [seguro de hipoteca privado (PMI)] - Proteje al prestamista contra un pérdida si un prestatario no puede pagar el préstamo. Es un pago que normalmente debe hacer un prestatario para el préstamo cuyo pago de entrada es menor al 20 por ciento del precio de venta, o en una refinanciación, si el monto financiado es mayor al 80 por ciento del valor tasado de la propiedad. Cuando usted adquiere una plusvalía del 20 por ciento en su vivienda, el PMI se cancela. Según el valor de la hipoteca y del pago de entrada, esas primas pueden agregar por mes entre $100 y $200 o más a sus cuotas.

Settlement (or Closing) costs [costos del acuerdo (o cierre)] - Cargos pagado en el cierre de un préstamo. Pueden incluir cargos de solicitud; revisión del título, resumen del título, seguro del título y cargos de inspección de la propiedad; cargos por preparar las escrituras, hipotecas y documentos del acuerdo; cargos de abogados; cargos de registros; costos estimados de impuestos y seguros; y cargos de notario, tasación e informe de crédito. Bajo la Ley de Procedimientos de Acuerdos de Bienes Raíces, el prestatario recibe un estimado de buena fe de los costos del cierre dentro de tres días de la solicitud. El estimado de buena fe incluye una lista de cada costo previsto como una cantidad o un porcentaje.

Thrift institution (institución ahorrativa) - Normalmente un término que describe a bancos de ahorros y asociaciones de ahorros y préstamos.

Adquirir una vivienda es la inversión más grande que llegan a hacer la mayoría de los estadounidenses. Un préstamo para hipoteca también es uno de los compromisos financieros más complejos y costosos que tendrás que afrontar y por esa razón es normal pedir ayuda. Hable con un asesor de vivienda de confianza o con un abogado especializado en bienes inmuebles que usted contrate para revisar sus documentos antes de firmarlos. Puede encontrar una lista de recursos de asesoramiento en NeighborWorks(se abre en una ventana nueva) y en el sitio web del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos (HUD) (se abre en una ventana nueva) o llame al (800) 569-4287.

La Ley de Igualdad de Oportunidades de Crédito prohibe a los prestamistas discriminar a los solicitantes de crédito en cualquier aspecto de una transacción de crédito basado en la raza, color, religión, nación de origen, sexo, estado marital, edad, ya sea que todo o parte de los ingresos del solicitante viene de un programa de ayuda pública, o ya sea que el solicitante haya ejercido en buena fe un derecho bajo la Ley de Protección de Crédito al Consumidor.

La Ley de Vivienda Justa prohibe la discriminación en transacciones residenciales de bienes raíces sobre las bases de raza, color, religión, sexo, discapacidad, estado familiar o nación de origen. Según estas leyes, no es posible basarse en estas características para negarle un préstamo a un consumidor ni tampoco para cobrarle más por un préstamo o para ofrecerle términos menos favorables.