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Cómo obtener y mantener una hipoteca
Comparar hipotecas
Comprar una casa es emocionante cuando puede buscar una casa que se adapte a sus necesidades y sueños. Sin embargo, la mayoría de las personas no tienen cientos de miles de dólares ahorrados para comprar su casa, por lo que necesitan un préstamo hipotecario. Pero, ¿sabía que debería comparar precios de hipotecas de la misma forma que busca la casa adecuada? La comparación le permite tomar la mejor decisión para usted y explorar lo que ofrecen los diferentes prestamistas. Solicite siempre cotizaciones en su cooperativa de ahorro y crédito, su banco y otras entidades financieras para ver quién le ofrece las mejores tasas y plazos.
¿Qué es una hipoteca?
Una hipoteca es un préstamo usado para comprar una casa u otro inmueble. El prestatario acepta pagarle a largo plazo, normalmente en una serie de pagos regulares divididos en capital e interés. La propiedad sirve como garantía del préstamo.
Debe solicitar una hipoteca a través de su banco o cooperativa de crédito y cumplir con varios requisitos, como calificaciones de crédito mínimas y pagos iniciales. Es probable que el prestamista le cobre cargos por tramitar un préstamo, a menudo expresados como un porcentaje del monto del préstamo. Algunos prestamistas exigen el 20% del precio de compra de la casa como anticipo. Sin embargo, muchos prestamistas ofrecen préstamos con un anticipo inferior al 20% y, a veces, solo el 5%. Si su anticipoes inferior al 20%, los prestamistas suelen exigirle que compre un seguro hipotecario privado (PMI) para protegerse en caso de que usted no pague.
Características de una hipoteca
Las hipotecas pueden tener muchas características diferentes. Las tasas de interés pueden ser fijas o ajustables. La tasa fija permanecerá igual mientras dure el préstamo, mientras que la tasa ajustable tendrá tasas más bajas al inicio y puede aumentar a medida que la tasa cambie. Las hipotecas con pago solo de intereses se fijan por un período específico y no reducirán el capital del préstamo. Puede recibir multas por cancelar el préstamo anticipadamente (las cooperativas de ahorro y crédito federales tienen prohibido cobrar multas por pago anticipado) y un pago mayor que debe hacerse al final del préstamo (un pago global).
Tipos de hipotecas
La mayoría de los préstamos para vivienda son hipotecas comunes. Los emiten bancos y cooperativas de ahorro y crédito y, a menudo, se venden a entidades respaldadas por el gobierno, como Fannie Mae y Freddie Mac, con límites de préstamo establecidos por la Agencia Federal de Financiación de Viviendas (FHFA). Si bien un préstamo convencional es la hipoteca más común, puede ser difícil de obtener. Los prestatarios deben tener una calificación de crédito alta (más de 600) y poder pagar un anticipo del 20% o más, o pagar un seguro hipotecario privado (PMI).
Las ARM son hipotecas cuyas tasas pueden variar a lo largo del préstamo. A diferencia de una hipoteca de tasa fija, que tiene la misma tasa de interés durante todo el plazo del préstamo, las ARM comienzan con una tasa fija durante unos años, y luego se ajustan y aumentan. Los plazos de su préstamo y el mercado determinarán el período de ajuste. Las ARM suelen tener una tasa de interés inicial más baja que la fija. Esta opción podría serle útil si no planea quedarse en su casa por mucho tiempo o planea tener más dinero en el futuro para cubrir el aumento de los pagos mensuales. Sin embargo, las ARM pueden ser difíciles de entender y no ofrecer muchos beneficios cuando las tasas son bajas.
Las hipotecas a tasa fija son uno de los préstamos inmobiliarios más comunes. Cada hipoteca a tasa fija tiene una tasa de interés, un calendario de pagos y un plazo establecido, que suele ser de 10 a 30 años. Una hipoteca de tasa fija es ideal cuando las tasas de interés son bajas, usted planea estar en la misma casa por muchos años o quiere tener pagos consistentes durante todo el préstamo.
Una hipoteca respaldada por el gobierno es un préstamo ofrecido a personas elegibles por prestamistas privados tradicionales, como un banco o una cooperativa de ahorro y crédito, pero asegurado por una de las tres agencias del gobierno federal: la Administración Federal para la Vivienda (FHA), el Departamento de Agricultura de los EE. UU. (USDA) o el Departamento de Asuntos de Veteranos (VA). Este respaldo reduce el riesgo para los prestamistas de modo que pueden ser más tolerantes con las calificaciones de crédito y los pagos iniciales.
Si compra una casa de lujo, es probable que busque una hipoteca jumbo para cubrir el costo. Un préstamo jumbo supera los límites establecidos por la FHFA. Como ninguna entidad patrocinada por el gobierno garantiza estas grandes hipotecas, los prestamistas las consideran más riesgosas. Las pautas de calificación suelen ser más estrictas. Al solicitar un préstamo jumbo, su calificación de crédito debe star en el rango de 700 y debe contar con el 20-30% del costo total como anticipo.
La hipoteca inversa es un tipo especial de préstamo que le permite convertir parte del capital de su casa en efectivo sin tener que venderla. En una hipoteca inversa, usted recibe dinero del prestamista y, por lo general, no tiene que devolverlo mientras viva en su casa. El préstamo se paga cuando muere, vende su casa o cuando su casa ya no es su residencia principal. El producto de una hipoteca inversa suele estar libre de impuestos, y muchas hipotecas inversas no tienen restricciones de ingresos.
Refinanciamiento
Si ya tiene una hipoteca, refinanciar puede reducir su tasa de interés. La tasa de interés de su hipoteca determina cuánto paga cada mes; tasas más bajas suelen significar pagos más bajos. Puede obtener una tasa más baja debido a cambios en las condiciones del mercado o a que su calificación de crédito ha mejorado. Una tasa de interés más baja le permitirá acumular capital en su propiedad más rápido. Si tiene una hipoteca de tasa ajustable (ARM), sus pagos mensuales cambiarán a medida que cambie la tasa de interés. Con este tipo de hipoteca, sus pagos podrían aumentar o disminuir.
Si tiene una hipoteca de tasa ajustable (ARM), sus pagos mensuales cambiarán a medida que cambie la tasa de interés. Con este tipo de hipoteca, sus pagos podrían aumentar o disminuir. Es posible que se sienta incómodo ante la posibilidad de que sus pagos hipotecarios aumenten. En este caso, puede considerar cambiarse a una hipoteca de tasa fija al refinanciar para tener la tranquilidad de tener una tasa de interés y un pago mensual estables. También podría preferir una hipoteca de tasa fija si cree que las tasas de interés aumentarán en el futuro. Sin embargo, los ahorros mensuales obtenidos de pagos más bajos no puede superar los costos de refinanciamiento. Si planea mudarse en un futuro próximo, determine si vale la pena refinanciar. Es posible que refinanciar no sea una buena opción para usted por los costos de cierre y otros cargos.
Modificaciones a la hipoteca
La modificación del préstamo hipotecario puede ser una buena alternativa si no reúne los requisitos para refinanciar o si tiene dificultades a largo plazo que lo retrasan varios meses en los pagos de la hipoteca. Modificar su hipoteca resolverá de inmediato el estado de morosidad con su compañía hipotecaria. Puede reducir sus pagos mensuales a un monto más asequible o cambiar permanentemente los términos originales de su hipoteca para un nuevo comienzo. La modificación de un préstamo daña menos su crédito que un embargo. Puede quedarse en su casa y evitar la ejecución hipotecaria. Con esta opción, usted acuerda con la compañía hipotecaria cambiar los términos originales de su hipoteca, como el monto del pago, la duración del préstamo, la tasa de interés, etc. En la mayoría de los casos, al modificar su hipoteca, puede reducir su pago mensual a un monto más asequible.
Ley de Igualdad de Oportunidades de Crédito
La Ley de Igualdad de Oportunidades de Crédito (ECOA) hace que sea ilegal que un acreedor discrimine en cualquier aspecto de una transacción de crédito. La ECOA prohíbe la discriminación por:
- Sexo
- Raza o color
- Religión
- Nacionalidad
- Estado civil
- Edad
- Recibo de ingresos de ayuda pública
- Ejercicio, de buena fe, de cualquier derecho en virtud de la Ley de Protección de Crédito al Consumidor
Preguntas frecuentes
Las ventajas de obtener una hipoteca inversa incluyen las siguientes.
- Ingresos suplementarios: las hipotecas inversas ofrecen ingresos libres de impuestos para cubrir gastos de manutención, gastos médicos u otros gastos durante la jubilación.
- Quedarse en su casa: puede seguir viviendo en su casa sin hacer pagos hipotecarios mensuales, lo que le permite envejecer en su lugar.
- Sin pagos mensuales: a diferencia de los préstamos tradicionales, no tiene que pagar cada mes. El préstamo se paga cuando vende la casa, se muda o fallece.
- Préstamo sin recurso: si el saldo del préstamo supera el valor de la vivienda, usted o sus herederos no son responsables de la diferencia si la casa se vende al precio justo de mercado. El prestamista solo puede reclamar el valor de la casa.
- Opciones de pago flexibles: puede elegir recibir los fondos como una suma global, pagos mensuales, una línea de crédito o una combinación de estos.
Altos costos: Las hipotecas inversas pueden tener altos costos iniciales, como cargos de apertura, costos de cierre y primas de seguro hipotecario. Reducción del valor de la vivienda: al recibir pagos, el valor neto de la vivienda disminuye, lo que puede limitar la herencia que deja a sus herederos. Gastos continuos: continúa siendo responsable de los impuestos a la propiedad, el seguro del propietario y el mantenimiento. Incumplir con estos pagos puede originar a una ejecución hipotecaria. Impacto en los beneficios: recibir hipotecas inversas puede afectar la elegibilidad para ciertos beneficios del gobierno de necesidades básicas, como Medicaid. Complejidad: la hipoteca inversa puede ser compleja y difícil de entender, y requerir una cuidadosa consideración y, posiblemente, asesoría profesional.
No. El título XI de la Ley de Reforma, Recuperación y Ejecución de Instituciones Financieras de 1989 (Título XI) generalmente requiere cooperativas de ahorro y crédito para obtener tasaciones para las transacciones inmobiliarias reguladas por la NCUA. En 2020, la NCUA modificó sus regulaciones para crear el requisito de que las cooperativas de ahorro obtengan tasaciones cuando inician préstamos de bienes raíces residenciales de $400,000 o más. Los préstamos por menos de $400,000 suelen requerir estimaciones escritas del valor del mercado en lugar de tasaciones. Si bien las estimaciones escritas del valor de mercado no necesitan estar emitidas por tasadores certificados o autorizados por el estado, sí deben ser emitidas por individuos con calificaciones y experiencia en realizar estas estimaciones.
De acuerdo al título XI de la Ley de Reforma, Recuperación y Ejecución de Instituciones Financieras de 1989, la Appraiser Qualifications Board (AQB) establece los requisitos mínimos de educación, experiencia y evaluación para que los tasadores de bienes raíces obtengan una licencia o certificación estatal. La AQB emite los criterios de calificación de tasador de bienes raíces.
La discriminación en tasaciones es ilegal según la ley federal y está prohibida por las normas profesionales. La Ley de Vivienda Justa y la Ley de Igualdad de Oportunidades de Crédito prohíben que los tasadores lo discriminen. Si cree que lo han discriminado, puede presentar una queja ante la agencia estatal que regula a los tasadores. Para saber a qué agencia notificar, llame a la Línea Directa Nacional de Demandas de Tasación. La línea directa no atiende las quejas, pero lo remitirá a la autoridad correspondiente. Puede llenar un formulario en el sitio web o llamar gratis al 877-739-0096..
También puede presentar una queja ante una agencia reguladora financiera estatal o federal si cree que su prestamista lo discriminó al basarse en una tasación sesgada. Para presentar una queja contra su cooperativa de ahorro y crédito, comuníquese con el Centro de Asistencia al Consumidor de la NCUA o llame al 800-755-1030. También puede comunicarse con la Oficina para la Protección Financiera del Consumidor en https://www.consumerfinance.gov/complaint/ o llamar al 855-411-2372.
También puede presentar una queja directamente ante la Oficina de Equidad e Igualdad de Oportunidades del HUD, en línea en https://www.hud.gov/program_offices/fair_housing_equal_opp/online-complaint o llamando al 800-669-9777.